退休人士變都市農夫 (高囘報的地產項目)

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退休人士變都市農夫 (高囘報的地產項目)

文章 Chemical Polluter » 22-10-2013, 09:27 •  [Post 1 樓]

工廈天台農莊回報50厘
3,000呎賣70萬 料年收租36萬
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【直擊報道】
辣招下資金尋找出路,工廈天台原來也可生金蛋!荃灣工廈天台剛以70萬元成交,據悉,買家計劃營運農莊。

天台逾3,000方呎,估計可擺設200個農田架,每個面積2呎乘3呎,月租150元,每月可收3萬元,一年收租36萬元,回報率高逾50厘,兩年回本,較人民幣定存收息約3厘,高出一大截。

記者:陳家雄
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■「都市農莊」租用鰂魚涌仁孚工業大廈天台,設有400多塊小農田,以月租150元至200元出租予園藝愛好者。 羅君豪攝

卓傑物業董事關正安表示,荃灣德士古道寶業工業大廈B座,已分契天台,建築面積3,113方呎,成交價70萬元,呎價225元,據悉,買家有意購入作營運農莊。

關正安表示,天台成交稀疏,放售價格不一,如葵涌葵德工業中心2期天台部份面積,建築面積約1,000方呎,叫價130萬元,呎價1,300元。放租方面,盤源亦少,如萬勝工業大廈部份天台,建築面積4,292方呎,叫租4,000元,呎租0.9元。

有代理指出,工廈天台通常連頂層單位放售,甚少拆開一個天台放盤,而且成交為海鮮價,例如新蒲崗義發工業大廈天台,面積522方呎,去年12月便以130萬元成交,呎價為2,490元。

【成交個案】 荃灣寶業工業大廈B座天台,建築面積3,113方呎,成交價70萬元,買家打算營運農莊。 張志華攝
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【放盤個案】 葵涌葵德工業中心2期罕有單獨天台放盤,建築面積約1,000方呎,現時叫價130萬元。 黃偉傑攝
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小農田月租150元起
記者現場直擊,該工廈位於德士古道旁,分A座及B座,大廈內的工場運作繁忙,有食品製造工場及五金舖等,上述成交位於B座,乘升降機到頂層後,要再行樓梯往天台,可自由出入。
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現場所見,天台最少可以擺放200個坊間小農田,每個面積約2呎乘3呎。天台農莊周圍除工廈,還有公私營房屋,包括大窩口邨、名逸居、樂悠居及立坊等,相信是農莊客源之一。

其實工廈天台經營農莊並非新鮮事,其中「都市農莊」現於本港3幢工廈天台經營農莊,以鰂魚涌仁孚工業大廈天台為例,面積約10,000方呎,天台設置423個面積2呎乘3呎的小農田,月租由150元至200元,每月收租6萬元。

該農莊創辦人林世昌表示,該天台業主主動向他出租天台,租金屬友情價,拒絕透露租金。據悉,該區天台呎租介乎1元至3元,估計月租1萬至3萬元。

■位於石屎森林的工廈,只要陽光充裕,通風佳,也可種出茄子或瓜類的蔬菜。
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天台租戶或被逼遷
雖然外間認為天台農莊「好好賺」,但林氏指,今日成果是慢慢耕耘,初期僅12塊小農田租出,一直處於捱打狀態,經營兩年多才收支平衡。

他坦言:「呢盤生意係咪好大前景?一半一半啦」!因為面對太多風險,如位於仁孚工業大廈的天台農莊原本是在隔籬東達中心天台經營,後來因為業主轉售天台,逼他要轉移陣地,建立多時的天台農莊付諸流水。


退休人士變都市農夫
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【尋找樂趣】
退休人士蘇先生近年成為都市農夫,以月租400元租用兩塊僅12方呎的小農田,竟同時種出多種植物,翻開葉苗,邊數邊說,「有牛油果、楊桃、蛇皮果、龍眼、黃皮啦……佢又唔死喎,好嘢,家最開心係佢唔死」,他曾經成功種過合掌瓜,「自己種嘅,梗係自己食啦」!當年貪玩報讀小課程,今天變成大樂趣。
■蘇先生現時以月租400元租用兩塊僅12方呎的小農田。
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「自己食 唔會拎去賣」
兩年多前,對種植還是門外漢的他直言:「以前喺屋企窗台種花,睇住佢越來越弱,唔識去救,喺屋企根本種唔到,唔夠陽光,唔夠空氣」,後來參與都市農莊舉辦的園藝課程,教識他箇中竅門,「初初貪得意,睇吓可唔可以種出芽」,接着學人家種菜,「人哋話28、30日就可以種到,我種咗成40日先有……又老又靭」。

試過種一棵合掌瓜,「當然冇街市賣嘅咁大,但自己種嘅,梗係自己食啦!唔會拎去賣,賣得幾多錢」?錢是其次,每當他說起「睇住佢出苗」,臉上充滿喜悅。

兩年來,兩塊田月租合共400元,蘇先生雖然嫌貴,無奈地點接近筲箕灣居所,遂選擇租用
留意有否種違法植物
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【風險因素】
工廈天台經營農莊似乎「好好搵」,但也潛在不少風險,初期要投入一定資金外,亦要做好管理,諸如有否栽種違法植物,又要注意慎防高空擲物等安全問題,屆時惹上官非,隨時面臨巨額賠償危機。
天台農莊仍處於灰色地帶,一旦政府立例規管,隨時「玩完」。

■農莊規定所有瓜棚高度不可高於2米。
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植物有高度限制
坊間營運的工廈天台農莊較注重的三大要點,包括提供充足陽光、通風要暢順及交通便利等問題。

別以為天台農莊純粹出租農田,定期淋水便可行,還有很多注意事項,例如每盆植物有高度限制,一般不能超過2米,否則遮掩附近租田者的植物,如果超出高限,就要被逼遷,甚至砍伐。盆栽又不能貼近圍牆,以免果實、盆栽配件丟落街擲傷途人,會牽涉第三者保險問題。

再者,天台是走火逃生的地方,經營者有機會面臨消防處的檢查,盆栽之間要提供足夠的空間,至於空間要幾多,暫時就沒有明文的規例。

都市農莊創辦人林世昌表示,其實天台農莊處灰色地帶,「政府覺得你未製造麻煩,又有綠化作用,於是隻眼開、隻眼閉,一旦製造麻煩,隨時可以玩完」。

【天台農莊注意風險】
‧留意租客會否種植非法植物
‧注意高空擲物弄傷途人
‧若政府立例即不能營運
是否合法須視乎地契
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【法律意見】
本港近年漸興起利用工廈進行農業活動,至今雖未浮現特別的投訴個案,但有律師指,有關活動可能已違反工廈地契及公契所定用途。謝天良律師表示,在工廈內進行的農耕活動是否有違規,實難以一概而論,一切要視乎每幢大廈的地契條款,及公契內容,甚至入伙紙所指定的用途而定。

不過,耕作理應不會視為工業用途之一,而現時政府鼓勵大眾綠化天台,鋪草皮或設置花圃等,減低樓宇的能源消耗,然此舉與耕作完全不同。

因此,如有人利用工廈種植蔬果出售,或出租地方予人耕種,甚至舉辦活動圖利,此應屬商業活動,如大廈地契,及公契是不容許,地政署及大廈業主立案法團均有權出手制止。如在物業內種植後再加工,便可能涉及生產程序,或符合工業用途的準則。

■近年興起工業大廈天台經營農莊,不少經營者會為租戶定時淋水,但未必會代客施肥。
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綠化活動或寬鬆處理
律師梁永鏗也稱,每幢工廈的公契限制都不同,有些是容許種植及養魚等用途,在現時鼓勵環保的風氣下,耕作也可被視作綠化活動,而獲寬鬆處理。

政府近年也不斷推出一些活化工廈的政策,不過,卻偏重於改裝為商廈或酒店用途,另又擬放寬工廈作骨灰龕場,然對鼓勵工廈變身垂直農場卻未覺有積極推行。
我是在半個世紀前出生的一個窮孩子(赤貧),經過幾十年的努力打拼,現在已經不再貧窮啦。
但現在又自覺地走囘頭路,堅持過著一種自省的,自選的貧窮生活(清貧)。
幹嘛那麽矛盾哦? 因爲受到來自互聯網上區紀復主義的新思潮衝擊嗎。(請看我的頭像)
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Re: 退休人士變都市農夫 (高囘報的地產項目)

文章 Chemical Polluter » 14-11-2014, 18:30 •  [Post 2 樓]

香港這個地方真是 【炒性】不改。連【田】都有得劏 :evil:

連這些東西【劏田】都有得炒。 :evil: :evil: :lol: :lol:

我在國内,荒地到處都是,衹要你能夠戰勝野草,就可以無償的使用這些荒地進行農耕和園藝,修心養性,很適合退休的人士。


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【壹週刊】「格仔田」炒唔過
管理維修費有排計
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【壹週刊】師奶姚利娥把一塊兩萬呎的農地劏成90塊「格仔田」出售,經紀指當買家簽臨約後,便會找律師做農田分契手續,買家將永久成為該一細塊「格仔田」的「業主」。

做業主認真開心,但同買樓一樣,原來背後一樣有好多野要注意:

一.實用率低:原來每塊農地實用面積得六成幾,其餘3000幾呎公共面積包括通道、燒烤場、同廁所等等。即買入246呎,實質得160多呎,實用率仲少過宜家既私樓。

二.交管理費:由於要找人睇住燒烤場、廁所等公用面積,大業主找來管理公司打理,買家每月要繳付每呎$0.85的管理費。246呎每月要交$209蚊,一年就要交成2千幾蚊,真係小數怕長計。

三.維修誰負責?管理費只係用作日常營運開支及日常維修,如果公用面積日久失修,到時要搵人出錢維修,做左小業主就變得責無旁貸喇。

梁永鏗律師提醒買家,買這類「劏田」前,必需要睇清楚公契,以知悉責任誰屬;他指如仍未有公契,買家於臨時買賣合約,最好入多一項條款:「就是交易視乎公契條款而定,如日後的公契內容「太辣」,最好取消交易﹗」
我是在半個世紀前出生的一個窮孩子(赤貧),經過幾十年的努力打拼,現在已經不再貧窮啦。
但現在又自覺地走囘頭路,堅持過著一種自省的,自選的貧窮生活(清貧)。
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